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“‘单独二孩’催热四房” 40开发商谈成都楼市(转)

发布时间:2014/2/20 12:59:30

        随着新型城镇化的加快推进,“单独二孩”政策的放开,2104年,中国楼市将迎来一个全新的时代!在此大背景下,成都楼市将会步入怎样的发展路径?2月18日,由WMG华西传媒集群主办的“成都楼市走势分析会暨华西房产2014年度产品推介会”,在成都举行,来自成都各大地产商的40多名营销负责人,与各大营销机构负责人汇聚一堂,共同为2014年的成都楼市把脉方向。其中,“改需”成为开发商观点交锋的关键词。

  2014年,随着国家一系列政策的出台,有不少地产人士显得乐观,甚至把2014年称为成都楼市的“改需元年”。围绕着这一论断,成都不少开发商极力将产品向改需靠近。吉信行市场总监苟诗旋却不这样认为,她表示,85—90平方米的户型产品依然是市场的主力户型。上海东韵项目营销总监廖倩提出了不同看法,“现在,很多开发商都在考虑建四房,我认为这是情理之中的事。”现在社会的中坚力量是“70后”、“80后”。这部分人大多有了第一套刚需房。这两大群体承担起了更多的社会责任,家庭结构正从两个人发展到三个人,甚至四五个人,因此,他们需要更多、性价比更高的户型产品。

此外,本次分析会上,引发热议的还有“90后”马佳佳关于“90后压根儿就不买房”的观点。有不少开发商代表直指这一观点幼稚、荒谬,并以“中国人具有浓郁的居住情结”进行了反驳。各种话题不断抛出,现场讨论气氛相当活跃,参会代表各抒己见,观点碰撞,让分析会高潮不断。

  同时,WMG华西传媒集群旗下的华西都市网、90.0私家电台以及华西社区报等集群各大平台负责人,还对各自平台进行了详细介绍,表示将保持高度的社会责任感,为成都楼市的健康发展保驾护航。

  话题1

  最近从市场上传来消息,不少高端楼盘都在热销,这种情况是否属实?2014年高端市场,是否将出现一些新的玩法和区域?

  高端市场将有新玩法?

  吉信行市场总监苟诗旋:

  下一个豪宅区是锦城湖

  锦城湖区域将有可能成为豪宅住区。为什么?因为豪宅要符合这几个条件,第一个城市资源要过来,这里靠近金融城,各种城市资源集中在这个地方;第二它占有稀缺性的资源,锦城湖这么大一片自然资源,还有交通、环境方面的资源也是符合城市豪宅的必备条件;另外还有一个原因是,老成都人都知道,成都比较有名的富人区在桐梓林,那边配套逐渐老化之后,购买力会向锦城湖这边涌。

  四川东岳营销策划总监杨锦才:

  高端项目取决于资源和地段

  我觉得高端项目的价值,要看本身占有的资源和地段。我对高端有几个理解,首先传统的高端区域在目前的市场上是依然存在的,比如城南区域,包括南延线这个区域,有高端商业集中的地方肯定有高端的楼盘。同时,城市化进程比较快的情况下,在周边的区域,包括新津的老君山,还有青城山的一些项目也开始出来,青城山在2011年前市场比较困难的时候,有很多高端项目都停了,今年我看到青城山很多项目又开始动工,这也是市场的一种趋势,刚需和改善在消化一部分以后,来年随着市场的发展,可能这种高端产品由于资源的稀缺和城市空气的影响会越来越多。

  伊泰置业(成都)公司策划经理朱柏生:

  点对点圈层营销是关键

  在攀成钢区域,我们项目压力很大,为什么?首先整个区域开发商的名气都是如雷贯耳,仁恒、新鸿基、绿地等等名气都比我们大。我们项目也很特殊,楼面地价很高,达到7600元/平方米,精装标准是成都市电梯豪宅中最高的,区域其他项目销售均价,比如绿地锦天府的楼王大概在1.7万元/平方米-1.9万元/平方米,我们不想亏本的话至少要卖两万多,同时我们的产品面积最小的是260平米三房产品,按照成本来算500万左右。

 在这样的情况下,项目将以线下圈层为主,从去年年底开始,我们就陆续启动系列圈层活动。今年按照设想,将点对点地邀约客户3000人以上。

  话题2

  去年有所松动的生育政策,让手握改需产品的开发商借机发力。众多品牌房企都力推四房产品。在经历了2013年小三房的高潮后,2014年市场是否会转向四房?楼市产品在舒适和功能之间又将作何选择?

  “单独二孩”政策之下市场转向四房?

  吉信行市场总监苟诗旋:

  更应关注金融改革

  有数据显示,“单独二孩”政策出来以后,全国可生二孩人口大概是600多万,摊到成都有多少呢?能生又愿意生的有多少呢?

  整体来看,这几年都是一个刚到改的过渡期,现在刚需仍然是主力,但也出现了一些具体变化,现在刚需是85—90平米,去年火爆的三房是90平米的户型,说明刚需已经在向改需过渡。

  改需如果要发力,必须有市场需求支持,支付能力需求,以及换房成本考虑等。现在不仅是刚需还是改需,换房成本都在提高,这就导致一步到位的想法出现。

  另外我认为,较为重要的一个问题就是金融支持的问题。不管是刚需还是改需都存在向银行贷款的问题。因此,对楼市影响很大的是金融改革。最近腾讯跟万科联手要做金融,说明房企也纷纷在探索一种金融创新的路径。

  2014年必须要关注的话题就是金融渠道的拓展,包括民间金融。

  上海东韵营销总监廖倩:

  120—140平方米的改需户型最有市场

  最近包括万科在内的一些大开发商,都在做四房的考虑,包括我们。改善型的客户对空间感和舒适度的追求进一步提升,在满足性价比和功能性的前提下,这样的产品成为一个主流应该是情理之中。

  哪些客户是改需的主力?我想是70后、80后较早买房的这部分客户,因为他们第一套房是作为刚需,这部分人承担了较多的社会责任,家庭结构也是从两个人发展到三个人,四个人,“单独二孩”政策也将会有一些刺激。具体来说,什么样的户型更受欢迎也是大家在研究的。改善户型因为面积大,总价肯定会更高,这对客户支付能力要求较高,所以我们认为120—140平米之间,总价和功能结合较好的四房在今年最有市场。

  成都仁和春天置业策划经理侯兆耀:

  客户看重地段、配套和户型

  是否做改需,主要取决于开发商自身的情况以及对市场的判断。如果希望快速回笼资金做快销盘,那么做刚需是首要选择。四房产品和快销会有矛盾,开发商从风险角度来说不会做大量四房,毕竟接受四房改需的人群比一般的刚需少一点。

对于做什么样的产品更能让客户接受,这还是取决于开发商自身的产品能力。仁和国际花园现在剩下都是四房,奇怪的是,仁和250多平米的户型可能在外界看来太大了,但是确实卖得很好。我们研究发现,客户大部分都喜欢把客厅做成连厅的,通过一线销售反馈的数据来看,客户对豪宅的向往是地段、配套和户型的完美结合,如果你能把这几点结合得很好,那么仍然能抓住客户。

  话题3

  日前,做情趣用品的90后马佳佳,受邀在万科演讲时说,“90后压根就不买房”,瞬间引爆了地产界。大家开始热议“90后到底买不买房”。的确,作为未来10年购房的主力军,90后是否买房、买怎样的房,将直接影响楼市未来的发展方向。那到底90后是不是真的不需要买房?或者说什么样的产品才是他们需要的呢?

  90 后真的不需要买房?

  金科营销总监陈郝哲:

  现在谈90后是否买房为时尚早

  现在最大的90后也就23、24岁,肯定压根儿不买房,因为他还没有这个财力,因此我认为马佳佳说的“90后压根就不买房”这个话题没有必要讨论。

  90 后的父母应该都为他们提供了能够居住的房子,因此是否买房,还不是他们目前最着急考虑的问题。等工作几年,需要结婚、需要生小孩的时候,他们是否具有买房的意愿,才会真实地表现出来。也许90后的购房意识跟80后有一些不太一样,毕竟80后受父母影响,一定要有房,有房才有家,才安稳。但90后不一样,他们的思维更前卫、更时尚,因此现在讨论90后是否买房,为时尚早。

  思源经纪总经理助理王妍:

  90后买房没有绝对的NO或YES

  90后,严格说来他们在成都是没有根基的,因此他们即便购房也不是自己掏钱。现在的 90 后,大多家境殷实,还有很多家庭条件比较好。这样的90后,他们大多希望能有一套属于自己的房子,这个房子可能是一个两房,或者一个小三房,又或者是其他产品,但只要能满足他基本的需求,他就会满足。还有不少 90 后,家庭条件一般,父母也没有更多的实力去支持孩子购房,因此他们没有买房需求,但并不是他们不想买房。因此,我觉得90后是否买房,没有绝对的NO,也没有绝对的YES。

  吉信行市场总监苟诗旋:

  不是90后不买房而是适合的较少

  90后是否买房,我的回答是YES。不过目前市场表现出好像90后不买房的样子,那是因为目前还没有多少项目真正适合90后的居住观念。90后的消费理念发生了很大的变化,他们的买房观也无疑跟70后、80后有很大的不同。如我们公司代理的棕榈泉项目,目前大多数是所谓的90后富二代买的。他们为什么要买这样的房子呢?我们分析认为,是因为棕榈泉酒店公寓的服务太好了,它的服务达到了24小时五星级酒店的要求。而这正好满足了90后年轻人的消费理念:自我满足、价值凸显,被人服务,全方位考虑周全。因此,不是90后不买房,而是目前适合90后居住的项目比较少。

IHC健康城营销总监杨文丽:

  90后的买房观完全可以培养

  我对90后买房有过深度的思考。我们说90后不买房,是因为我们在开发领域中,还没有一些比较好的产品满足90后的需求,包括一些投资性的、理财性的或者是产业整合以后的其他一些发展产品。对于我们做产业地产的,除了服务现有的行业客户外,还着重于对客户(包括自主创业的90后年轻人)的培养和满足投资性需求。因此对于90后是否买房的问题,我们不妨做一个延伸和拓展,如果我们把90后的购房需求前置,并加以培养,那90后买房的需求是不是会得到更大的释放?也许这样,就会有更多的90后加入到购房的队伍中来。(转自:华西都市报  记者:王仁刚 邹宇  吴承蔚  江先海  方志勇)